پویمان

بازار ارز: 
به گزارش اقتصاد آنلاین، اگرچه بازار آزاد ارز، هفته‌ای پر افت و خیز را پشت سر گذاشت اما نسبت به هفته گذشته روندی نزولی را آغاز کرد. این در حالی است که در هفته‌های گذشته نرخ ارز مرجع 1226 حذف شد و همانطور که اقتصاد آنلاین پیش بینی کرده بود، حذف این نرخ از معاملات تجاری شوکی برای بازار آزاد ارز بود که می توانست باعث کاهش قیمت بازاری ارز شود. البته پیش بینی ما این بود که نرخ بازار تدریجا کاهش یابد اما کاهش 160 تومانی در یک هفته بیش از پیش بینی ما بود و هنوز فکر می کنیم که این کاهش کمی روانی بود و نرخ ارز برای هفته جاری قیمت های زیر 3000 را تجربه نخواهد کرد. در کل به نظر نمی رسد قیمت دلار به زیر 3000 تومان تا پایان دولت آقای احمدی نژاد برسد، مگر اینکه اتفاق سیاسی عجیبی رخ دهد.

در حالیکه آخرین نرخ ثبت شده هر دلار در برابر ریال در اول هفته گذشته معادل 3310 تومان بود اما با آغاز اولین روز هفته گذشته، ارز نیز روند نزولی را آغاز کرد و آخرین نرخ ثبت شده بر روی تابلوهای صرافی‌ها وارد کانال 3285 تومان شد. این روند نزولی در طی هفته گذشته ادامه یافت و البته در میانه هفته نیز با افزایش‌های اندکی روبرو شد. ارز در 5 روز هفته گذشته به ترتیب نرخ‌های 3245، 3260، 3270 و 3220 را ثبت کرد و در آخرین روز هفته گذشته در کمال تعجب وارد کانال 3100 تومانی نیز شد و آخرین نرخ معاملات هر دلار در برابر ریال به سطح 3150 تومان رسید. در نتیجه دلار با کاهش 160 تومان پرونده کاری هفته گذشته را بست.

وارد شدن به فصل جدید، نزدیکی به تشکیل دولت جدید، پالس های مثبت از سوی انگلیس و سرازیر شدن برخی از سرمایه‌های به سمت بورس می‌تواند از علل روند کاهشی نرخ دلار در هفته گذشته باشد. از سوی دیگر خوش‌بینی نسبت به رای‌زنی‌های دولت جدید در مذاکرات با غربی‌ها و جایگزینی صادرات نفت با کالا می‌تواند نیاز کاذب به ارز را تا حدودی کاهش دهد. به نظر می‌رسد با نزدیک شدن به مراسم تحلیف دولت جدید، بازارهای ایران وارد فازهای انتظاری شوند و تغییرات ناگهانی در این بازارها دیده نشود.

یکی دیگر از دلایل این افت قیمت‌ها را می‌توان به اظهارات وزیر امورخارجه مبنی بر تداوم مذاکرات با 5+1 مربوط دانست که در این صورت باید انتظار کاهش بیشتر قیمت‌ها را در بازار نیز داشته باشیم. از سوی دیگر در اولین روز هفته گذشته، بالاخره حجم ذخایر ارزی صندوق توسعه ملی نیز اعلام شد که در حقیقت از نگرانی‌های ناشی از کمبود ارز در بازار کاست و در افت قیمت‌ها موثر بود. البته باید توجه داشت که براساس تخمین‌ها، قیمت واقعی دلار کمی بیش از 3000 تومان است و قیمت‌ها به راحتی به زیر این مرز نخواهد رفت مگر آنکه تغییرات عمده‌ای در میزان حجم ذخایر ارزی و عرضه ارز ایجاد شود.
در نمودار زیر روند هفتگی تغییرات نرخ دلار در بازار آزاد را می‌توان مشاهده نمود.

 

بازار سکه: 
به گزارش اقتصاد آنلاین، در هفته گذشته، بازار سکه نیز همانند بازار ارز از روند نزولی در امان نبود و هفته‌ گذشته را با سقوط قیمت‌ها به پایان رساند. آخرین قیمت سکه در 21 تیر ماه معادل 1105000 تومان گزارش شده بود در حالیکه با آغاز به کار اولین روز کاری هفته گذشته، هر قطعه سکه بهار آزادی با کاهش از کانال 1100000 تومانی به سطح 1088000 تومان رسید که تقریبا پایین‌ترین نرخ ثبت شده از ابتدای سال‌جاری تا کنون بود.

 این روند نزولی در طی هفته گذشته نیز هم‌چنان ادامه داشت و سکه با ثبت رکوردهای 1084000 و 1086000 تومانی (در دو روز متوالی) وارد کانال 1070000 تومانی شد و در روز 26 تیر ماه قیمت 1071500 تومانی نیز بر روی تابلوهای طلا فروشی و صرافی‌ها ثبت شد. و در نهایت در روز پنج‌شنبه هر قطعه سکه با افت 22500 تومان به سطح 1049000 تومان رسید. ثبت این رکوردها در حالی است که این قیمت‌ها تنها در روزهای ابتدایی مهر ماه سال 91 تجربه شده بود و پس از آن قیمت‌های سکه رکوردهای افزایشی را تا سطح 1500000 تومان نیز ثبت کرده بودند.

به نظر می‌رسد که بازار سکه نیز در انتظار مراسم تحلیف و آخرین اخبار تشکیل کابینه دولت جدید باشد. از سوی دیگر تخلیه اثر هجوم سفته‌بازان به بازار سکه و روانه شدن آن‌ها به سوی بازار سرمایه نیز می‌تواند از دلایل کاهش تقاضا و افت قیمت‌ها در این بازار باشد. همچنین با ثبت رکوردهای کاهشی در بازار نقدی، بازار آتی سکه نیز در هفته گذشته روند نزولی را تجربه کرد.

ه دلیل کاهش قیمت‌های بازار نقدی، بورس کالای ایران در هفته گذشته وجه تضمین اضافی بازار سکه آتی را حذف کرد که در نتیجه هزینه معاملاتی کاهش و حجم معاملات افزایش یافت. البته باید توجه داشت که همزمان با ریزش قیمت‌ها در بازار نقدی و آتی سکه، بازار اونس جهانی طلا در روزهای گذشته روندی افزایشی را تجربه کرده است و پیش بینی می شود اونس جهانی طلا در روزهای آتی افزایشی باشد که می‌تواند در روزهای آینده بر روی نوسانات بازار داخلی نیز تاثیرگذار باشد و کمی طلای داخلی را تقویت کند.

در هر صورت به نظر می‌رسد که در روزهای اخیر، اتفاقات سیاسی داخل ایران وزن بیشتری بر روی بازارهای داخلی دارند و تاثیر بازار جهانی بر روی سکه در داخل ایران نمی‌تواند باعث جهش‌ها یا افت‌های ناگهانی شود و شاید سکه در محدوده قیمتی جاری اندکی نوسانات افزایشی داشته باشد.
 
  

بازار جهانی طلا:
به گزارش اقتصاد آنلاین، اونس جهانی طلا، هفته‌ای پرنوسان را پشت سر گذاشت. در حالیکه اظهارات دو هفته گذشته برنانکی مبنی بر تداوم سیاست‌های تسهیل کمی باعث افزایش قیمت‌های طلا و جهش آن شد اما در هفته گذشته طلای جهانی اندکی افت را نیز تجربه کرد که همزمان با آغاز به کار بازارهای جهانی در هفته گذشته بود. در روزهای شنبه و یکشنبه با وجود تعطیلی بازارهای غربی اما در بازارهای آسیایی طلا تقریبا روند ثابتی را نسبت به قیمت‌های روز جمعه تجربه کرد و قیمت‌های 1284.00 و 1289.40 را ثبت کرد.

 اما با آغاز به کار بازارها در روز دوشنبه، طلا روندی نزولی را آغاز کرد و به سطح 1279.70 دلار در هر اونس رسید اما در روز بعد با جبران این میزان افت در تلاش برای عبور از مرز 1300 دلار ناکام ماند و به سطح 1290.80 دلار رسید. اما در روز بعد باز هم با کاهش 20 دلاری به سطح 1277 دلار رسید. اما همزمان با اظهارات برنانکی در مورد نوسانات نرخ طلا در برابر کنگره آمریکا، طلا دوباره روند صعودی را آغاز کرد و وارد کانال 1290 دلاری شد.

در ادامه ثبت قیمت 1291.00 دلار در آخرین ساعات معاملاتی روز پنج‌شنبه، در روز جمعه نیز بازارهای جهانی با قیمت 1296 دلار نیز روبرو شدند. به نظر می‌رسد که گمانه‌زنی‌ها در بازارهای جهانی مبنی بر ادامه سیاست‌های پولی انبساطی فدرال رزرو یکی از عوامل اصلی افزایش قیمت طلا در روزهای اخیر باشد. از سوی دیگر مسایل ژئوپلیتیکی و اخبار مربوط به تنش‌های مصر منجر به جهش‌های ناگهانی قیمت‌های نفت و ثبت بالاترین قیمت در 14 ماه گذشته یعنی 110 دلار در هر بشکه شد که بر روند صعودی قیمت طلا نیز اثر گذار بوده است، این روزها معامله‌گران بازار طلا به بازار نفت نیز توجه بیشتری دارند که در صورت افزایش بیشتر قیمت‌ها، تقاضای احتیاطی طلا نیز افزایش خواهد یافت.

کاهش ارزش دلار در برابر سایر ارزهای مهم که می‌تواند از آثار تداوم سیاست‌های پولی انبساطی نیز باشد، از عوامل تقویت کننده قیمت طلا در روزهای اخیر محسوب می‌شود. از سوی دیگر آغاز تعطیلات تابستانی کشورهای غربی می‌تواند تا حدودی ترمز روند صعودی قیمت طلا را بکشد. به نظر می‌رسد تا انتشار گزارش بعدی اشتغال آمریکا که تعیین کننده تصمیم فدرال رزرو در سیاست‌هایش است، بازار طلا با یک روند نسبتا صعودی روبرو باشد که جهش‌های ناگهانی در آن بعید به نظر می‌رسد. از سوی دیگر تقاضا در کشورهای هند و چین نیز می‌تواند باعث تداوم روندهای صعودی شود.

اخبار مبنی بر تلاش خرده فروشان هندی برای دورزدن‌های تحریم‌های بانک مرکزی این کشور نیز از عوامل موثر بر افزایش تقاضای فیزیکی طلا است که در نهایت افزایش قیمت‌های جهانی طلا را نیز می‌تواند در پی داشته باشد. به نظر می‌رسد که طلا برای عبور از کانال 1300 دلاری خیز برداشته است و اکثر کارشناسان اعتقاد دارند که در هفته آینده احتمالاً طلا از این سطح قیمتی عبور خواهد کرد اگرچه ممکن است این محدوده قیمتی پایدار نماند.

    

بازار بورس:
به گزارش اقتصاد آنلاین، بازار سرمایه تهران تقریبا هفته‌ای باثبات را پشت سر گذاشت و در کانال 54 هزار واحدی روند رفت و برگشتی را تجربه کرد. این در حالی است که در دو هفته گذشته، شاخص بورس تهران، رکورد عجیبی را هم ثبت کرد و از قله 55000 واحدی نیز عبور کرد. ثبت رکوردهای افزایشی در دو هفته گذشته باعث شد تا برخی کارشناسان در مورد حباب بورس تهران هشدار بدهند و کاهش این شاخص را در روزهای آینده نیز پیش‌بینی کردند. البته همانطور که در گزارش های اقتصاد آنلاین پیش بینی شده بود، این رکوردها با توجه به کاهش ارزش پول ملی طبیعی است و پیش بینی می شود شاخص پتانسیل افزایش تا حدود 60 هزار واحد را داشته باشد. بنابراین نباید این را به عنوان سرنخی برای شروع کاهش ها در بازار بورس دانست.

هرچند شاخص بورس، هفته گذشته را با روندی نزولی آغاز کرد اما در طی هفته در محدوده 54000 واحدی نوسان کرد. در اولین روز هفته گذشته، شاخص بورس با ثبت رکورد 54744 واحد با کاهش نسبت به رکورد عجیب 55070 واحدی هفته قبل، نوید از هفته‌ای نزولی و با ثبات را می‌داد. این روند نزولی در روز دوم نیز ادامه یافت و با کاهش 445 واحدی به سطح 54299 واحد رسید که دومین روز کاهشی هفته گذشته را نیز به خود اختصاص داد. در این روز اکثر نمادها با صف فروش همراه شدند که در کاهش شاخص بورس تاثیر بسیاری داشت. البته به گفته کارشناسان کاهش شاخص در این دو روز را می‌توان به تسویه سهام تاپیکو نیز مرتبط دانست.

از سوی دیگر برگزاری مجمع بسیاری از شرکت‌هایی که تقسیم سودی ندارند در روزهای آینده نیز باعث شد تا در این دو روز سهامداران این شرکت‌ها اقدام به فروش سهام کنند که در نتیجه صف فروش در بازار نیز افزایش یافت. اما در روز دوشنبه شاخص بورس از استراحت دو روزه برگشت و با افزایش مواجه شد و در سومین روز معاملاتی هفته به دلیل افزایش نسبی قیمت سهام شرکت‌ها به کانال 54 هزار و 549 واحدی رسید. در این روز قند شیرین خراسان، با 79.37 درصد سهام شناور آزاد در آخرین روز خرداد ماه92، به عنوان نقد شونده ترین سهام در میان شرکت های بورسی انتخاب شد. در روز سه‌شنبه، بورس تهران سومین روز منفی خود در هفته گذشته را پشت سر گذاشت و با ثبت 54236 واحد، هم‌چنان در کانال 54 هزار واحدی درجا زد. افت این روز بورس تهران به دلیل اثر منفی شرکت‌های گل‌گهر، مخابرات، پتروشیمی تامین، بانک پارسیان و پاسارگاد و ایران‌خودرو گزارش شد.در این روز، صنعتی و معدنی شمال شرق شاهرود، با 100 درصد سهام شناور آزاد در آخرین روز خرداد ماه 92، به عنوان نقد شونده‌ترین سهام در میان شرکت‌های فرابورسی انتخاب شد.

به گزارش اقتصاد آنلاین، در آخرین روز کاری هفته، بورس تهران اما با افزایش 197 واحد باز هم در کانال 54 هزار واحدی در جا زد و به سطح 54435 واحد رسید که دومین روز مثبت هفته گذشته نیز برای بورس تهران رقم خورد. پرونده بورس تهران در هفته گذشته، با سه روز منفی و دو روز مثبت بسته شد و تنها در کانال 54 هزار واحدی در نوسان بود. به گزارش برخی کارشناسان از آنجاییکه قیمت سهام برخی شرکت‌ها منفی است بنابراین تعدیل در شاخص بورس لازم و یک امر طبیعی است.

از آنجاییکه  در حال حاضر بازار منتظر گزارش‌های سه ماهه شرکت‌ها است تا در خصوص ادامه حرکت و چشم‌انداز آینده تصمیم‌گیری کند در نتیجه کاهش شاخص بورس و ثبات آن امری طبیعی به نظر می‌رسد.

 از سوی دیگر اگرچه، هجوم سرمایه‌های سفته‌بازانه از چهارراه استانبول به سمت حافظ نیز باعث جهش‌های ناگهانی بورس در هفته‌های گذشته شد اما واقعیات موجود در بازار بورس و قیمت‌های کاذب برخی سهام‌ها که طی هفته‌های گذشته چهره واقعی خود را نشان دادند باعث شد تا اندکی از هیجانات این بازار کاسته شود و شاخص بورس تا حدودی کاهش یابد. از سوی دیگر نزدیک شدن به مراسم تحلیف و تشکیل کابینه دولت روحانی نیز می‌تواند بازارها را وارد شرایط احتیاطی و انتظاری کند که در کاهش شاخص بورس نیز در هفته گذشته موثر بوده است. به نظر می‌رسد با توجه به افت شاخص بورس در هفته گذشته و کاهش جذابیت آن برای سرمایه‌های سفته‌بازانه به نظر می‌رسد که هفته پیش‌رو برای بورس تهران با ثبات یا کاهش‌های اندک همراه باشد.

بنابراین هرچند این بازار پتانسیل رشد را دارد اما نباید از یاد برد که سهمی که روی آن سرمایه گذاری می شود بسیار مهم است و عدم شناخت نسبت به بازار می تواند منجر به ضرر و زیان سرمایه گذاران ناآشنا به بازار شود. بنابراین سرمایه گذاری باید با احتیاط بسیار صورت پذیرد.
    
  

بازار خودرو: 
همانطور که در گزارش هفته گذشته اقتصاد آنلاین اعلام شد، علی‌رغم کاهش قیمت دلار، بازار خودرو در هفته گذشته تنها با کاهش‌های بسیار اندک و موردی روبرو بود. از آنجاییکه صنعت خودرو با مشکلات فراوانی دست به گریبان است و هزینه‌های تولید خودرو در 12 ماه گذشته به شدت افزایش یافته است به نظر می‌رسد که خودروسازان قصد ارائه خودروها با قیمت‌های پایین‌تر را ندارند.  خصوصا که تورم بخشی خودرو در 10 سال گذشته تقریبا یک چهارم تورم عمومی بوده است. بنابراین افزیش قیمت خودروها با توجه به تورم داخلی اجتناب ناپذیر بود.

از سوی دیگر، کاهش قیمت‌ها در بازار خودرو منوط به افزایش عرضه و تولید است که با توجه به فرآیند تولید این کالا، افزایش عرضه آن در کوتاه مدت غیر ممکن است و بنابراین قیمت‌ها تغییر قابل ملاحظه‌ای در چند هفته گذشته نداشتند. البته باید به این نکته نیز اشاره کرد که همانند هفته های گذشته، با توجه به افت و خیزهای فراوان در بازار ارز در روزهای گذشته، عموم فعالان بازارهای موازی مانند خودرو در انتظار تثبیت روندها بودند و از هر گونه معامله خودداری می‌کردند. در روز سه‌شنبه هفته گذشته، همانطور که در هفته پیش نیز اشاره شد، به نظر می‌رسد که بازار خودرو در هفته آینده نیز با ثبات یا گاهی نوسانات موردی روبرو شود و تغییرات قیمت آن‌ها (علی‌الخصوص کاهش قیمت‌ها) زمانی که بازارها به ثبات کامل برسند و مشکلات نقدینگی این صنعت رفع شود، حاصل خواهد شد.

بازار مسکن:

به گزارش اقتصاد آنلاین، هفته گذشته برای بازار مسکن، هفته‌ای بدون معامله بود. همانطور که پیش تر هم اعلام شد، به نظر می‌رسد که فعالان بازار مسکن نیز برای تصمیم جدی مبنی بر خرید یا فروش، در انتظار تثبیت قیمت‌ها و روند سایر بازارها هستند. از سوی دیگر با وجود حباب قیمتی مسکن در انتهای سال گذشته، بسیار بعید به نظر می‌رسد که کاهش‌های موقتی و روانی بازارهای ارز و سکه بتواند این حباب را بترکاند. هرچند این روزها از کاهش قیمت های مسکن صحبت به میان می آید، اما بیشتر ناظر به افزایشی است که در اسفندماه رخ داد. افزایشی که فقط در معاملاتی بسیار اندک که در این ماه انجام شد صورت پذیرفت و واقعا نمی توان به آن افزایش قیمت بازار مسکن گفت. بیشتر افزایش قیمت ها در یکسری معاملات بود. اکنون هم کاهش قیمت هایی که از آن صحبت به میان آمده است، کاهش قیمت هایی است که به واسطه افزایش قیمت اسفندماه و بصورت کاذب فقط در یکسری از معاملات ایجاد شدند.

بطور کلی باید گفت که افزایش قیمت های واقعی در سال گذشته نه 70 الی 75 درصد بلکه حدود 40 الی 50 درصد بوده است و مابقی صرفا در اسفندماه و در معاملاتی اندک صورت پذیرفت. حال پایین آمدن آن قیمت های کاذب در حد 15-20 درصد عجیب نیست و البته به معنای کاهش قیمت های بازاری مسکن نیست. چرا که هیچگاه قیمت های بازاری مسکن (قیمتی که در آن معامله صورت می گیرد) به آن سطح بصورت واقعی نرسیده بود.

از سوی دیگر به دلیل کاهش شدید معاملات، هنوز قیمت بازار مشخص نیست. و فقط آن دسته از افرادی که نیازمند نقدینگی هستند، اقدام به عرضه مسکن می کنند. همه منتظر هستند تا ببینند روزهای اول روحانی چگونه شروع می شود و غرب چه واکنشی در برابر ایران خواهد داشت.

پیش بینی می شود هفته جاری و هفته های آینده تا قبل از انتخابات این روند ادامه داشته باشد و کاهش معاملات به وضوح دیده شود. اما در مورد قیمت نمی توان اظهار نظر قطعی کرد چرا که در اواخر اسفندماه عملا بازار مسکن تمام پتانسیل سال 92 خود را که حدود 30 درصد رشد بود را مصرف کرد. بنابراین در هفته های آینده چندان رشدی برای بازار مسکن متصور نیست. هرچند که کاهش بیش از آن چه گفته شد در قیمت ها در معاملات واقعی در بازار مسکن قابل تصور نیست.

قیمت تمام‌شده آپارتمان‌های طرح مسکن‌ویژه را «قیمت زمین» به عنوان سهم دولت و «هزینه ساخت» به عنوان سهم پیمانکار تشکیل می‌دهد، طوریکه اوایل امسال مسوولان وزارت راه‌وشهرسازی قیمت‌کل هر واحدمسکونی برای متقاضیان را حدود 250 میلیون تومان اعلام کردند و در محاسباتی که برای میزان سهم دولت و سهم پیمانکار درنظر گرفتند، چیزی در حدود 70درصد این رقم را بابت قیمت‌زمین اختصاص دادند و 30 درصد مابقی را برای سازنده‌ تعیین کردند. 
اما از همان زمان تعیین این ارقام تاکنون، پیمانکاران این پروژه آنچه را دولت برایشان درنظر گرفته قبول ندارند و خواستار تجدیدنظر مسوولان نسبت به مبالغ تعیین‌شده، برای انطباق سهم‌ها با هزینه‌های واقعی هستند.
پیمانکاران مسکن‌ویژه بدون آنکه دنبال افزایش قیمت‌ تمام‌شده باشند از دولت درخواست کرده‌اند سهم هزینه‌ساخت از قیمت تمام‌شده را به 40درصد تغییر دهد و سهم زمین را که خود مالک آن است، قدری کاهش دهد.
در نامه سرگشاده‌ای که توسط سه پیمانکار فعال در پروژه مسکن‌ویژه برای وزیر راه‌وشهرسازی تهیه و یک نسخه از آن برای دنیای‌اقتصاد ارسال شده، به حداقل 5 مشکل بزرگ که از یکسال گذشته تاکنون در این پروژه ایجاد شد و هزینه‌ها را هربار تاسطح قابل‌توجهی افزایش داد، اشاره شده است.
پیمانکاران مسکن‌ویژه مدعی هستند با تغییرات اساسی ظرف یکسال اخیر در برنامه‌ای که روز اول برای احداث این واحدها از طرف دولت اعلام شد، سود ساخت‌وساز برای آنها تبدیل به زیان‌قطعی شده است.
ساخت مسکن‌ویژه بعد از 6 ماه بحث‌وبررسی در کمیته‌‌ای مرکب از معاونان وزارت راه‌وشهرسازی، از مرداد سال گذشته با ظرفیت 4500 واحدمسکونی در قالب برج‌های 15طبقه روی زمین‌ دولت آغاز شد، اما در شروع کار با دستور ناگهانی وزیر مبنی بر تغییر نقشه‌ها از ساختمان‌های متراکم و شلوغ به آپارتمان‌های کم‌طبقه حیاط‌دار، پیمانکاران موظف شدند حداکثر 2650 واحدمسکونی در قالب ساختمان‌های 5طبقه احداث
کنند. پیمانکاران این تغییر در تراکم و تیراژ واحدها را مستلزم تغییر در قیمت توافق‌شده روز اول می‌دانند و معتقدند: از آنجا که به هرکدام از آنها تا قبل از کاهش ظرفیت ساخت، حداقل 1000 واحد رسیده بود و حالا این ظرفیت برای هر یک به 600 تا 700 واحد کاهش پیدا کرده، لازم است دولت هزینه‌ساخت را به نسبت کاهش ظرفیت، افزایش دهد.
قناعت به سود 8 درصد
در این نامه به نقل از سعید فیاض‌آذر مدیرعامل پایاسازه پاسارگاد، محمدتقی ملکی مدیرعامل احرار زنجان و مهدی جمشیدیان مدیر پروژه شگفت‌سازه‌ پایتخت آمده است: دولت سهم مربوط به هزینه‌‌ساخت هر واحدمسکونی طرح مسکن‌ویژه را 72 میلیون تومان و سهم قیمت‌زمین را 178 میلیون درنظر گرفته که البته حدود 15 میلیون تومان از سهم زمین خرج پروانه‌ساخت و آماده‌سازی زمین می‌شود در حالی‌که اگر نرخ‌های واقعی و رشد قیمت مصالح‌ساختمانی در محاسبات دولت لحاظ شود، سهم مربوط به هزینه‌ساخت با احتساب تنها 8درصد سود برای پیمانکار باید به 95 تا 110 میلیون تومان افزایش پیدا ‌کند در غیراین‌صورت عملا امکان ادامه کار در کارگاه از سازنده‌ها سلب می‌شود.
پیمانکاران با اشاره به اینکه قرار بود اقدامی مشابه مسکن‌مهر -که دولت در آن قیمت زمین را صفر کرد و از سهم خود گذشت- تکرار شود، تاکید شده است: در پروژه مسکن‌ویژه، بخشی از ارزش‌افزوده زمین مسکونی از طریق فروش زمین‌های تجاری پروژه، نصیب دولت می‌شود؛ بنابراین اگر دولت سهم 70درصدی‌اش در قیمت تمام‌شده واحدها را فقط 10 درصد به نفع جلوگیری از زیان پیمانکار کاهش دهد، می‌تواند در جای دیگری جبران کند.
طبق گفته پیمانکاران مسکن‌ویژه، تاخیر در پرداخت آورده نقدی که برخلاف مسکن‌مهر به جای یک‌هفته گاهی 15 تا 20 روز به طول می‌انجامد، مشکل دیگری است که باعث شده حساب سازنده‌ها به ازای هر واحد تا 23 میلیون تومان منفی شود. ضمن اینکه شیوه ساخت این واحدها – قالب‌تونلی- هزینه فوق‌العاده زیادی بابت تجهیز کارگاه و واردات ماشین‌آلات برای پیمانکار ایجاد کرده در حالی که میزان ‌پرداخت به پروژه کمتر از نصف هزینه تجهیز بوده است.
این پیمانکاران اعلام کرده‌اند در حال‌حاضر میزان پیشرفت فیزیکی مسکن‌ویژه کمتر از 40درصد است و تعداد نیروهای اجرایی کارگاه‌ را به اجبار نصف کرده‌اند و اگر نسبت به تعیین‌تکلیف و تجدیدنظر در نسبت هزینه‌ساخت و قیمت زمین از کل‌ قیمت‌تمام‌شده اقدامی نشود، احتمال تعطیلی کارگاه وجود دارد، اما چنانچه تفاهم صورت بگیرد، تحویل واحدها به متقاضیان از اواخر سال جاری آغاز خواهد شد.
درخواست از وزیر
پیمانکاران برای حصول‌ نتیجه و رسیدن به توافق مشترک با دولت از وزیر خواسته‌اند با اختیار تام به مدیرکل اداره راه‌وشهرسازی استان تهران، مسیر دسترسی به نتیجه‌مشترک را کوتاه کند تا در جریان بازدید‌های هفتگی مدیرکل و نمایندگان وی و بررسی سریع آنالیز قیمت‌ تمام‌شده، اختلاف‌نظرها زودتر حل‌وفصل شود. در آنالیز مدنظر پیمانکاران، قیمت تمام‌شده واحدها همان رقم 250 میلیون تومانی که دولت پیش‌تر به متقاضیان اعلام کرده بود، ثابت مانده است، اما سهم سازنده در مقایسه با سهم دولت، از این رقم حدود 10 درصد افزایش یافته که به این ترتیب ذره‌ای تغییر در پرداخت نقدی پیش‌خریداران مسکن‌ویژه صورت نخواهد گرفت.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» واحدهای مسکن‌ویژه به لحاظ متراژ و حیات‌خلوت و مشاعات کاملا متفاوت از واحدهای مسکونی مشابه در منطقه، ساخته شده طوری که قیمت مسکن‌ویژه در حال حاضر با تدابیری که دولت بابت دریافت اقساطی نیمی از قیمت‌کل واحدها در نظر گرفته، حداقل 30 درصد ارزان‌تر از نرخ واقعی بازار است.

انتشار گزارش مرکز آمار ایران از تازه ترین وضعیت قیمت و اجاره مسکن در شهر تهران طی زمستان سال 91 یا آخرین زمستان دولت محمود احمدی نژاد بهانه ای دست داد تا نگاهی داشته باشم به قدرت خرید و اجاره مسکن خانوارهای تهرانی.

وضعیت قیمت و اجاره مسکن در شهر تهران

نگاهی به روند قیمت و اجاره مسکن در شهر تهران نشان می دهد قیمت هر متر مربع فضای مسکونی از 47500 تومان در سال 70 به 3.9 میلیون تومان در 1391 رسیده است و بر همین اساس اجاره بهای یک واحد مسکونی 100 متری از 21400 تومان در سال 71 به 1.637 میلیون تومان در سال 91 رسیده است. البته این افزایش در صورتی می تواند یک تصوی دقیق اقتصادی در اختیار قراردهد که با شاخص های دیگری مانند سطح درآمد خانوارها و شاخص بهای کالاهای مصرفی می تواند توضیح داده شود.

اما فارغ از این وضعیت متوسط رشد قیمت و اجاره مسکن طی دوره فعالیت دولتهای مختلف به خودی خود جالب است، قیمت مسکن براساس آمار در شش ساله فعالیت دولت هاشمی رفسنجانی از 1370 تا 1375 قیمت مسکن 240 درصد و اجاره بها 260 درصد رشد کرده است. البته با توجه به انکه در این آمار میزان تغییرات قیمت در دوسال اول فعالیت دولت اکبرهاشمی رفسنجانی که همزمان با پایان جنگ تحمیلی ذکر نشده به تبع میزان رشد برآورد شده کمتر از میزان واقعی است.

 

اما در دوره فعالیت دولت سید محمد خاتمی نرخ رشد قیمت مسکن معادل 270 درصد و و اجاره بها 310 درصد بوده است، اما در دوره ریاست جمهوری محمود احمدی نژاد قیمت مسکن در تهران معادل 500 درصد (معادل شش برابر) و اجاره بها معادل 370 درصد رشد پیدا کرده است که به خودی خود رکورد رشد هزینه مسکن در این دوره شکسته شده است.

مقایسه شاخص بهای کالاهای مصرفی (مبنای محاسبه نرخ تورم) در مقایسه با شاخص قیمت مسکن نشان می دهد که روند افزایش قیمت مسکن در سالهای 70 تا 84 متناسب با شیب رشد قیمت دیگر کالاها بوده است ولی رشد غیر طبیعی قیمت مسکن در شهر تهران دقیقا از سال 85 آغاز شده و یک شکاف بزرگ قیمتی بین کالاهای مصرفی و قیمت مسکه طی سالهای 85 تا 91 ایجاد شده است. بنابراین شاخص می توانیم کاملا افزایش قیمت مسکن در تهران را غیر طبیعی و بسیار فراتر از قیمت کالاهای مصرفی خانوارها بدانیم.

مقایسه قیمت و اجاره مسکن با حداقل دستمزد

نگاهی به  روند تغییرات حداقل حقوق نشان می دهد طی دوره 20 ساله متوسط اجاره بهای قابل پرداخت با حداقل حقوق تقریبا ثابت بوده است به غیر از سالهای فعالیت دولت محمود احمدی نژاد که روند نزولی قابل ملاحظه ای را طی کرده است. براساس آمارهای رسمی متوسط اجاره بهای یک متر مربع فضای مسکونی به اضافه 3 درصد رهن در سال 71 معادل 214 تومان بوده است که در مقایسه با حداقل حقوق 6800 تومانی امکان پرداخت اجاره 32 متر مربع فضای مسکونی را فراهم می سازد. این شاخص تا سال 1378 روند افزایش داشته و به توان اجاره ای معادل 40 متر مربع منتهی شده ، طی سالهای 79 تا تا 83 یک نزول و صعود را پشت سر گذاشته و به 39 متر مربع منتهی می شود ولی از سال 84 تا 91 دوباره نزول کرده و در نهایت به 27 متر مربع می رسد. البته در محاسبه قدرت پرداخت اجاره حداقل حقوق با در نظر گرفتن یارانه 45500 تومانی طی سالهای 89 تا 91 به حداقل حقوق افزوده شده است ولی این افزایش هم مانع سقوط قدرت اجاره شهروندان نشده است.

برای دیدن جدول در ابعاد بزرگتر بر روی آن کلیک کنید

در مورد قیمت مسکن هم با حداقل حقوق نشان می دهد سرجمع حداقل حقوق سالانه در سالهای 70 تا 75 برای خرید 2 متر مربع فضای مسکونی کافی بوده است. در سالهای 76 تا 83 برای 2.1 متر مربع و در سالهای 83 تا 91 (حتی با لحاظ کردن یارانه نقدی) توان خرید 1.9 متر مربع را فراهم می سازد که نشان از یک نوسان کوچک در توان خرید حداقل حقوق برای خرید مسکن در تهران بوده است.

مقایسه درآمد خانوارهای تهرانی با قیمت و اجاره مسکن

گزارش بودجه خانوارهای شهری کشور طی سالهای 80 تا 89 بر روی سایت بانک مرکزی موجود است، براساس این گزارش ها به نسبت هزینه ناخالص خانوارهای تهرانی، درآمد پایتخت نشینان طی سالهای 80 تا 89 معادل 310 درصد رشد کرده است ولی در همین دوره زمانی قیمت مسکن 500 درصد و اجاره ماهانه معادل 570 درصد رشد داشته است.

در این سال ها متوسط رشد درآمد تهرانی ها معادل 15 درصد بوده است برای آنکه بتوانیم در مورد وضعیت درآمدخانوارهای تهرانی برآوردی داشته باشیم، خوش بینانه رشد 25 درصد را در درآمد این خانوارها برای سالهای 90 و 91 لحاظ کرده ایم البته بدون در نظر گرفته یارانه نقدی برای بعد خانوار 3.3 نفری در شهر تهران.

در چنین شرایطی درآمد سالانه یک خانوار تهرانی که در سال 80 معادل 4.5 میلیون تومان بوده است. در سال 89 به 18.5 میلیون تومان رسیده است (اعم از درامد نقدی و غیر نقدی)، براساس برآورد خوشبینانه 25 سالاه 25 درصد درآمد در نهایت متوسط درآمد خانوارهای تهرانی در سال 91 به 28.9 میلیون تومان رسیده است.

برای دیدن جدول در ابعاد بزرگتر بر روی آن کلیک کنید

اما در این شرایط هم می بینیم رشد درآمدها نیز نمی تواند قدرت خرید خانوارهای تهرانی را در بازار مسکن افزایش دهد. درآمد سالانه یک خانوارتهرانی برای خرید 14 متر مربع فضای مسکونی در سال 80 کفایت می کرد و در همان سال اجاره بهای یک واحد 100 متری در شهر تهران معادل  40 درصد متوسط درآمد خانوارهای تهرانی بوده است.

اما در سال 89 اما رقم 18.5 میلیون تومانی که معادل متوسط درآمد یک خانوار تهرانی برآورد شده برای خرید 10 متر فضای مسکونی کفایت می کند. یعنی کاهش 40 درصدی توان خرید مسکن طی 9 سال و البته در مقایسه با اجاره یک فضای مسکونی 100 متری هم می بینیم که اجاره چنین واحد مسکونی براساس متوسط هزینه اجاره در تهران معادل 66 درصد درآمد سالانه یک خانوار است. یعنی در بازار اجاره نیز شاهد کاهش قدرتی معادل 64 درصدی برای خانوارهای تهرانی هستیم.

این وضعیت درسالهای 90 و 91 به شدت تشدید شده است. حتی برآورد خوشبینانه رسیدن درآمد خانوارهای تهرانی به 29 میلیون تومان در سال 91 هم نتوانسته است سقوط توان خرید مسکن را کاهش دهد به طوریکه در سال 91 متوسط درآمد سالانه یک خانوار تهرانی تنها برای خرید 7.4 متر فضای مسکونی کفایت می کند و هزینه اجاره یکساله فضای مسکونی 100 متری 68 درصد درآمد این خانوار را به خود اختصاص می دهد. نکته قابل توجه آنکه افزایش درامد حاصل از پرداخت یارانه 45500 تومانی با لحاظ کردن بعد خانوار 3.3 نفری هم نتوانسته این معادله را چندان تغییر دهد.

مقداد همتی در خصوص برنامه افتتاح مسکن مهر پرند، افزود: از ابتدای امسال تاکنون 21 هزار واحد مسکن مهر پرند افتتاح شده است،  ضمن آن که در انتظار مسئولان برای افتتاح رسمی 10 هزار واحد دیگر هستیم.
وی با بیان این‌که 10 هزار واحد مرداد ماه نیز آماده افتتاح است، تصریح کرد: افتتاح پروژه‌های مسکن مهر پرند از اردیبهشت ماه سال‌جاری شروع شده و برای تیرماه منتظر اعلام رسمی مسئولان برای حضور جهت افتتاح هستیم.
وی بیان این‌که 10 هزار واحد سوم در فازهای 5 و 6 و یک سری تعاونی‌های فاز 4 آماده افتتاح است، افزود:‌ تمام این واحدها از انشعابات آب، برق و گاز برخوردارند.
مشاور وزیر راه و شهرسازی در پاسخ به این پرسش که آیا 10 هزار واحد مردادماه خدمات زیربنایی و روبنایی دارند، گفت:‌ 70 درصد از این واحدها آب، برق و گاز دارند، جلسات هفتگی با مسئولان آبفا و برق برای تکمیل 30 درصد بقیه نیز برگزار می‌شود و تلاش می‌کنیم از نیمه دوم مرداد ماه 10 هزار واحد چهارم افتتاح شود.
همتی با بیان این‌که تا شهریور ماه در مجموع 50 هزار واحد مسکن افتتاح خواهد شد در واکنش به ادعای برخی پیمانکاران مبنی بر اجرای سه بخشنامه معاونت برنامه‌ریزی و نظارت راهبردی رئیس جمهوری در خصوص پروژه‌های عمرانی، افزود: اصلا در پروژه‌های مسکن مهر کاری به بخشنامه معاونت راهبردی نداریم، یک تفاهمنامه سه جانبه با قیمت مقطوع با انبوه‌سازان امضا شده و بنابر ملاحظات اقتصادی و تورم کشور اگر شوکی اتفاق بیفتد آنرا در تفاهمنامه‌ها لحاظ می‌کنیم.
وی ادامه داد: به‌عنوان مثال بنا به پیشرفت پروژه‌ها حداکثر 15 هزار تومان به ازای هر مترمربع اضافه شد، وگرنه پروژه‌های مسکن مهر هیچ ارتباطی به بخشنامه‌ها و فهرست بهای جدیدی ندارد.
وی در پاسخ به این پرسش که آیا این 15 هزار تومان غیر از دستورالعمل افزایش قیمت سال گذشته وزارت راه و شهرسازی است، گفت: برای پروژه‌هایی که شهریور ماه افتتاح می‌شوند تشویقی گذاشته‌ایم و به انبوه‌سازان اعلام کرده‌ایم چنانچه واحدها تا شهریور آماده افتتاح شود حداکثر تا 15 هزار تومان به ازای هر متر مربع به آنها پرداخت خواهد شد.
مشاور وزیر راه و شهرسازی در پاسخ به این پرسش که 15 هزار تومان تشویقی را متقاضی پرداخت می‌کند یا وزارت راه و شهرسازی، افزود: این مبلغ هم به صورت تسهیلات و هم از طریق متقاضیان تامین می‌شود. در این راستا تسهیلات 20 و 22 میلیون تومانی به صورت قطعی 25 میلیون تومان شده است. در خصوص افزایش تسهیلات 25 میلیونی پرند به 30 میلیون تومان نیز در حال رایزنی هستیم.
به گزارش تسنیم،  همتی همچنین از احتمال افزایش تسهیلات 25 میلیون تومانی به 30 میلیون تومان مسکن مهر شهر پردیس خبر داد و گفت: تمام تلاش را به کار بسته‌ایم تا کمترین فشار به متقاضی آنهم در وضعیت اقتصادی کنونی وارد شود، این تلاش شامل افزایش تسهیلات بانکی و کم کردن هر چه بیشتر قیمت نهایی مسکن است.